Расширить дом вверх можно тремя способами: построить мансарду, полноценный второй этаж или второй этаж с мансардой над ним. Выбор зависит от состояния фундамента и стен, типа крыши и того, как вы собираетесь пользоваться новыми комнатами. Начинать стоит с экспертизы существующего дома, а не с эскизов.
С чего начать: экспертиза существующего дома
Сначала нужно выяснить, можно ли надстраивать ваш дом. Ответ даст только строительная экспертиза. Специалисты опираются на ГОСТ Р 53778-2010, где прописаны правила технической проверки зданий.
В инженерном заключении должны быть:
- техническое состояние фундамента и несущих элементов;
- запас прочности несущих конструкций;
- возможные варианты усиления фундамента и несущих элементов.
После обследования у вас на руках будет пакет документов: акты осмотра, техническое заключение и паспорт технического состояния здания. К нему прилагаются письменные рекомендации по устранению дефектов, по дальнейшей эксплуатации и по возможности или невозможности реконструкции. Только на этой основе подбирают материалы и технологии надстройки. Как выбрать специалиста для проекта, читайте в руководстве по выбору архитектора.
Три варианта надстройки
Над существующим домом можно сделать мансарду, полноценный второй этаж или второй этаж с мансардой над ним. Мансарду устроить проще всего, если выполняются условия:
- дом каменный или рубленый;
- крыша не пологая;
- у стропильной конструкции высокие верхние перемычки.
В этом случае придётся усилить перекрытия, настелить полы, утеплить крышу изнутри и поставить межкомнатные перегородки. Нужна и лестница: в мансарде под неё отдают часть площади, поэтому обычно выбирают компактную модульную.
Если нужны комнаты полной высоты по всему периметру, рассматривают второй этаж. Здесь решает расчёт: выдержат ли фундамент и стены дополнительную нагрузку, определяют по результатам экспертизы, а не по аналогии с соседними домами.
Что считается мансардой по документам
Определение важно для учёта объекта и расчёта площади. Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (в редакции от 04.09.2000) утвердил Инструкцию о проведении учёта жилищного фонда. По ней мансардный этаж — это этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши.
- Линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
- Если конструкция этому условию не отвечает, её нельзя считать мансардой в смысле инструкции; уточните классификацию у кадастрового инженера или в бюро технической инвентаризации.
- Площадь мансарды учитывается в общей площади здания, если помещения отапливаются и пригодны для круглогодичного проживания.
Чердак — это нежилое техническое помещение, мансарда — жилое.
Мансарда и второй этаж: сравнение
| Параметр | Мансарда | Полноценный второй этаж |
|---|---|---|
| Стены и потолки | Стены часто образованы наклонными плоскостями крыши, потолки сложной формы | Вертикальные стены одинаковой высоты по всему периметру |
| Площадь | Меньше из-за скосов | Обычно равна площади первого этажа |
| Свет | Мансардные и слуховые окна; при крутых скатах можно врезать широкое вертикальное слуховое окно | Обычные оконные проёмы в вертикальных стенах |
| Основные работы | Усиление перекрытий, полы, утепление крыши изнутри, перегородки, компактная лестница | Оценка несущей способности фундамента и стен, новые стены и перекрытие; объём определяет экспертиза |
| Стоимость | Считается по проекту | Считается по проекту |
Сравнивать цену заранее по общим цифрам не стоит: на неё влияют усиление конструкций, кровля, утепление, лестница и инженерные сети.
Утепление мансарды
По данным производителя утеплителей, потери тепла через мансардную крышу достигают 30%. Утепление лучше предусмотреть ещё при строительстве, хотя выполнить его можно и позднее. Сама кровля не даёт теплоизоляции, поэтому за тепло и шум отвечает утеплитель. Так как кровля ломаная, утеплитель должен хорошо держать форму и быть упругим.
- Гидроветрозащита. Монтируется перед утеплителем, выводит влагу и защищает от ветра.
- Теплоизоляция. Чаще всего это минеральная вата, которую укладывают враспор между стропилами. При строительстве удобно заранее заложить шаг стропил 600 мм. Альтернатива по данным производителя — плиты экструзионного пенополистирола сплошным слоем без мостиков холода.
- Пароизоляция. Со стороны отапливаемого помещения: она защищает от пара из ванной и кухни.
Учитывайте особенности кровли. Под металлическим покрытием из-за нагрева на солнце образуется заметно больше конденсата, чем под шифером или глиняной черепицей. Сырая минеральная вата теряет теплозащитные свойства, поэтому следуйте рекомендациям производителя кровли по подкровельным плёнкам. Напыляемый пенополиуретан, по данным производителя, не подходит для крыш из профлиста и металлочерепицы из-за конденсата, разрушающего покрытие.
Отделка и окна
Для сезонных, неотапливаемых зимой домов перепады температур критичны для отделки.
- Перегородки из гипсокартона там лучше не делать: от частых замерзаний и оттаиваний картон коробится.
- Предпочтительнее деревянная обшивка, плиты OSB или фанера.
- Если скаты крутые, помогает широкое вертикальное слуховое окно: комната становится светлее, появляется дополнительная вертикальная стена и немного увеличивается объём.
- Мансарда для жизни — это отопление, освещение и хорошая вентиляция; продумайте их на этапе проекта.
Разрешения и оформление
Надстройка этажа — это реконструкция. Для индивидуального жилого дома порядок описывает ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ: до начала работ застройщик направляет в орган местного самоуправления уведомление о планируемой реконструкции, а по окончании — уведомление об окончании. После этого изменения вносят в сведения о доме в ЕГРН.
- Проверьте правила землепользования и застройки вашего посёлка: там могут быть ограничения по высоте и этажности.
- Заранее выясните, как будет учитываться площадь новых помещений (см. раздел о мансарде по документам).
- Сохраните все документы экспертизы и проекта: они понадобятся при оформлении.
Проект и подрядчик
Усиление перекрытий, устройство лестницы и расчёт нагрузок требуют проекта. Исполнителей можно искать среди архитекторов и студий, которые работают с реконструкцией.
- Планировку мансардных помещений и подбор отделки обсудите со специалистами из раздела дизайнеров интерьера.
- Состав работ и этапы описаны в материале о дизайн-проекте: так проще заранее учесть инженерные сети и утепление.
Частые вопросы
Нужно ли усиливать фундамент для мансарды?
Это определяет строительная экспертиза: она оценивает состояние фундамента и несущих элементов и предлагает варианты усиления. Для мансарды обычно усиливают перекрытия. Для полноценного второго этажа несущую способность фундамента и стен проверяют особенно внимательно.
Что дешевле: мансарда или второй этаж?
Мансарду устроить проще, но точную разницу можно получить только из сметы по вашему проекту. В стоимость входят усиление конструкций, кровля, утепление, лестница и инженерные сети.
Чем мансарда отличается от второго этажа по документам?
По Приказу Минземстроя № 37 мансардный этаж — это этаж в чердачном пространстве, где линия пересечения крыши и фасада не выше 1,5 м от пола. Площадь мансарды включают в площадь здания, если она отапливается и пригодна для круглогодичного проживания.
Как утеплить мансарду, чтобы в ней было тепло?
Выстройте слои: гидроветрозащита под кровлей, утеплитель между стропилами и пароизоляция со стороны комнаты. По данным производителя утеплителей, через мансардную крышу уходит до 30% тепла, поэтому утеплению нужно уделить особое внимание.
Чем отделывать мансарду в сезонном доме?
Лучше использовать деревянную обшивку, OSB или фанеру. Гипсокартон не рекомендуется: от замерзаний и оттаиваний картон коробится.
